Koupě nemovitosti bez rizika

2. Prověření prodávajícího: insolvence a exekuce

Katastr vám ukáže stav nemovitosti, ne stav prodávajícího. Proto doporučuji ověřit i samotnou osobu nebo firmu, od které kupujete:

• ✓insolvenční rejstřík (isir.justice.cz): zdarma zjistíte, jestli na prodávajícího neběží insolvenční řízení
• ✓centrální evidence exekucí Exekutorské komory ČR: prověří, jestli na osobu nebo firmu není vedena exekuce
• ✓u právnických osob veřejný rejstřík: zda společnost skutečně existuje a kdo za ni jedná

Prodej nemovitosti prodávajícím v insolvenci nebo v exekuci je rizikový: insolvenční správce nebo exekutor může takový převod v některých případech napadnout jako odporovatelný právní úkon, a vy byste o nemovitost mohli přijít i po zaplacení. Pokud narazíte na záznam v některém z rejstříků, nepodepisujte nic bez konzultace.

U právnických osob se navíc vyplatí ověřit si ve veřejném rejstříku, kdo je skutečně oprávněn jednat jménem společnosti a jestli firmu nezastupuje jen zplnomocněný zprostředkovatel bez dostatečného oprávnění. Podpis smlouvy osobou bez řádné plné moci může vést k tomu, že smlouva vůbec nevznikla a celý proces se musí opakovat.

3. Rezervační smlouva: pasti u realitních kanceláří

Realitní kancelář vás obvykle před kupní smlouvou požádá o podpis rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku. Smysl je legitimní, stáhnout nemovitost z nabídky. Problém bývá v detailech:

1. 1Přečtěte si, za jakých podmínek je poplatek nevratný. Časté ujednání „poplatek propadá, pokud kupující od koupě odstoupí z jakéhokoli důvodu“ je pro vás nevýhodné, pokud vám třeba nevyjde hypotéka.
2. 2Ověřte, komu se poplatek platí. Bezpečnější je, jde-li na advokátní nebo notářskou úschovu, ne přímo na účet realitní kanceláře.
3. 3Zkontrolujte výši smluvní pokuty pro případ, že byste od rezervace odstoupili. Pokuta by měla být přiměřená, ne v řádu desítek procent kupní ceny.
4. 4Ujistěte se, že rezervační smlouva obsahuje lhůtu, do kdy musí být připravena a podepsána kupní smlouva, a co se stane, pokud ji prodávající nedodá.

Rezervační smlouva není povinná a nemusíte ji podepsat ihned na místě. Pošlete mi ji ke kontrole, než na cokoli přistoupíte.

4. Kupní smlouva: co musí obsahovat

Kupní smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu a podpisy musí být úředně ověřené, jinak katastrální úřad návrh na vklad zamítne. Kromě toho by měla obsahovat:

• ✓přesnou identifikaci nemovitosti podle údajů z katastru (parcelní číslo, obec, katastrální území)
• ✓výši kupní ceny a jasně popsaný způsob úhrady přes úschovu
• ✓prohlášení prodávajícího o právním stavu nemovitosti a o tom, že na ní neváznou jiná omezení než uvedená ve smlouvě
• ✓termín a způsob předání nemovitosti
• ✓ujednání o odpovědnosti za vady a o tom, kdo hradí správní poplatek za vklad do katastru
• ✓přiměřené smluvní pokuty pro případ prodlení kterékoli ze stran

Doporučuji nepoužívat univerzální vzor stažený z internetu beze změny. Každá nemovitost má svá specifika, například spoluvlastnický podíl na společných částech domu nebo existující nájem, a smlouva by je měla odrážet.

5. Úschova kupní ceny: proč nikdy neplatit přímo

Přímá platba na účet prodávajícího před zápisem do katastru je nejčastější způsob, jak lidé při koupi nemovitosti přijdou o peníze. Bezpečná je jen úschova u nezávislé třetí strany, obvykle jedna z těchto možností:

• ✓advokátní úschova: peníze jsou na zvláštním pojištěném bankovním účtu, úschova se od roku 2026 povinně eviduje v Elektronické knize úschov ČAK a klienty navíc chrání Garanční fond ČAK
• ✓notářská úschova: obdobný princip u notáře, často spojená s formou notářského zápisu
• ✓bankovní úschova (vázaný účet): banka drží peníze na základě smlouvy o úschově, bývá dražší a pomalejší na vyřízení

Princip je u všech stejný: prodávající dostane peníze až poté, co katastr zapíše vás jako nového vlastníka. Pokud se s prodávajícím nebo realitní kanceláří dohodnete na přímé platbě „pro zjednodušení“, je to varovný signál. Doporučuji na úschově trvat vždy, bez ohledu na to, jak důvěryhodně druhá strana působí.

6. Návrh na vklad do katastru: postup a lhůty

Vlastnické právo k nemovitosti vzniká až zápisem do katastru, ne podpisem smlouvy. Proces má tyto kroky:

1. 1Podání návrhu na vklad na příslušný katastrální úřad, osobně, poštou, datovou schránkou nebo elektronicky přes portál ČÚZK.
2. 2Katastrální úřad nemovitost okamžitě označí plombou, která signalizuje, že probíhá řízení o změně vlastníka.
3. 3Podle § 16 a § 18 katastrálního zákona (zákon č. 256/2013 Sb.) běží 20denní ochranná lhůta: úřad o podání vyrozumí vlastníka a osoby, jejichž práva by mohla být zápisem dotčena, a vklad povolí nejdříve po jejím uplynutí.
4. 4Pokud nikdo nenamítá, úřad věc zpracuje a provede zápis, obvykle v řádu dalších týdnů po uplynutí ochranné lhůty.
5. 5Po zápisu obdržíte vyrozumění a nový výpis z listu vlastnictví. Až v tuto chvíli se z úschovy uvolňuje kupní cena prodávajícímu.

Správní poplatek za vklad je podle položky 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, 2 000 Kč za každý podaný návrh. Při elektronickém podání přes portál ČÚZK se poplatek snižuje o 20 %. Celkově od podání po zápis počítejte s několika týdny, u bezproblémových případů zpravidla do šesti až osmi týdnů.

7. Daně, předání, energie a rozdíl mezi novostavbou a starší nemovitostí

Daně a poplatky

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, takže kupující ji dnes neplatí. Po koupi ale nezapomeňte podat přiznání k dani z nemovitých věcí na finanční úřad, a to podle § 13a zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, do 31. ledna zdaňovacího období následujícího po roce, kdy jste se stali vlastníkem. Ke správnímu poplatku za vklad (2 000 Kč) se obvykle přičítá jen odměna za přípravu smlouvy a úschovy, žádný jiný stálý poplatek při koupi mezi soukromými osobami nevzniká.

Předání nemovitosti a energie

Při fyzickém předání sepište předávací protokol se stavy měřidel elektřiny, plynu a vody, s předáním klíčů a případných dokumentů (revize, návody, záruční listy). Zajistěte si co nejdřív přepis dodavatelů energií na vaše jméno, u bytu v SVJ nebo v družstvu nezapomeňte nahlásit změnu vlastníka správci nebo výboru. Nepodceňujte ani pojištění nemovitosti: sjednejte ho k datu skutečného předání, ne až k datu zápisu do katastru, ať nemáte v mezidobí nemovitost bez krytí.

Novostavba vs. starší nemovitost

U novostavby kupované od developera máte podle § 2129 občanského zákoníku právo vytknout skryté vady stavby zpravidla po dobu pěti let od nabytí (u nemovitosti od zápisu vlastnického práva do katastru), pokud jste spotřebitel, tuto dobu nelze smluvně zkrátit (u stavby na klíč podle smlouvy o dílo platí obdobně § 2629). Vyžádejte si kolaudační rozhodnutí, případně doklad o povolení stavby, pokud stavba kolaudaci nevyžaduje. U starší nemovitosti záruka v tomto smyslu neplatí, prodávající ale odpovídá za vady, které vám vědomě zamlčel. Proto doporučuji před koupí staršího domu nebo bytu zvážit technickou prohlídku odborníkem, právní kontrola smlouvy ji nenahradí.

Nejčastější otázky ke koupi nemovitosti

Kdo se vám bude věnovat

Ing. Mgr. Tomáš Beneš

Advokát zapsaný v České advokátní komoře · Praha

Absolvent Právnické fakulty UK. Specializuji se na obchodní právo, nemovitosti a pracovněprávní spory. Každý případ řeším osobně, bez přeposílání na asistenty.

Více o mně →

Mohlo by vás také zajímat